REITs是啥？金融创新、公募基金+ABS
3小时前
来源：Wind
5月19日，REITs板块异动拉升，海航投资、中迪投资涨停。证监会、发改委联合发布《REITs试点通知》十多天了，但仍有很多小伙伴搞不懂。下周市场进入重要时间，哪些要点值得关注？
REITs板块异动拉升
5月19日，REITs板块异动拉升，海航投资、中迪投资涨停，电子城、恒生电子、光大嘉宝、南山控股、世联行等多股跟涨。
5月初，一则《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》刷爆朋友圈。文中提到：积极支持符合国家政策导向的重点区域、重点行业的优质基础设施项目开展REITs试点。
十多天过去了，虽然网上分析的文章多如牛毛，但仍有很多小伙伴们搞不懂啥是REITs，又如何影响A股。
REITs典型组织运作形式
REITs的本质是一种股权工具。
简单来说，REITs实现特定物业资产组合，也包括基础设施，在二级市场上的打包上市，而REITs投资人持有该资产组合的权益份额，也就是基金份额，分享租金收入和资产增值收益。对于一般投资人来说是以小份额参与房地产投资的理想工具。
根据披露的最新数据，目前，REITs产品共备案64只，备案累计规模超过1300亿元。
据悉，全球约40个国家推出了REITs，美国是发明REITs的国家。对中国市场而言，REITs仍属相对新兴的资本市场品种。
我们为什么要创设REITs？
5月19日，中金公司最新的观点表示，当前中国房地产金融领域面临着三大矛盾和三大问题。REITs作为一个重要的金融工具创新，对于缓解矛盾以及问题，能够发挥非常有效的作用。
中国REITs=公募基金+ABS结构
据悉，中国REITs是经历是十几年的探索才正式形成方案。如何理解中国REITs这种“公募基金+ABS”的产品结构？
中金公司表示，“公募基金+ABS”的结构比海外要复杂，实际上它是一个四层结构。
从下往上看的话，先有项目公司，也就是底层资产，那么向上由特殊目的公司（SPV）去持有项目公司的权益，并且以该收益权为底层资产来发行资产支持证券，也就是ABS。
最后顶部由公募基金去持有ABS。投资人是通过购买公募基金的份额来享有底层资产的收益权，以此完成资产收益从项目公司向投资人的传导。
那么实际上四层结构比海外大概要多一层，那么海外的REITs结构的话，下层的SPV和项目公司这两层是不变的，那么顶层直接是公司或者是信托，实际上也就是它是一个三层结构。
也可以简单的理解为把中国REITs结构当中最上面的公募基金和ABS这两层捏在一起，变成一个一般的公司制。那么它就跟海外的结构是一样的了。
REITs价值几何？
北京大学光华管理学院专家组表示，日前基础设施REITs开放试点成为疫后经济重启的重大利好消息，可以盘活中国巨大的基础设施存量资产，收回前期投资，降低企业与地方政府杠杆率，让更多社会资本参与进来。
目前REITs可以优先支持包括铁路、收费公路、干线机场、水电气热等市政工程、污染治理、仓储物流等基础设施补短板行业以及高科技产业园区和特色产业园区等。
本次公募REITsS试点主要聚焦重点区域、重点行业？
中邮证券表示，中国未来要推出的公募REITs的底层资产多为优质公共基础设施，而非房地产；对基础建设类上市公司形成一定的利好。
重点区域是：京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲。
重点行业是：优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。
不过，REITs的全面落地还需要一定的时日，投资者切记不要过分追逐短期热点，而应该从中长期的角度出发，以相对合理的价格布局相关基建类上市公司。
掘金万亿REITs市场
根据北京大学REITs课题组测算，中国公募REITs市场规模将达5万亿-14万亿元。
有分析称，对于A股而言，REITs可以促进上市公司实现精细化资产管理，支撑业绩改善；有助于上市公司布局未来业务，建设新型融合基础设施，实现可持续增长。
银河证券认为，交通固定资产占全社会比重为10%左右，是基础设施REITs试点首选行业。交通设施领域REITs市场空间测算：高速公路约3000亿，仓储物流约550亿元。
高科技产业园区、特色产业园区等园区资产是本次基础设施REITs的重要底层资产之一。权属清晰、重点区域内的成熟优质产业园区将最先受益。产业园区REITs未来的前景广阔，初步估计5年后累计市场规模可达约809亿。
产业园区REITs试点有利于盘活存量资产、提升企业资产运营水平，公募REITs的试点范围将逐步拓展到长租公寓及商业地产领域。建议关注张江高科、华夏幸福、中新集团、上海临港、浦东高桥、苏州高新。
对于REITs，不少上市公司主动“蹭热点”。
5月18日，从恒生电子获悉，目前，恒生电子已针对买方、卖方端梳理了分阶段要点，提供包含非标资产管理、估值核算、TA、投资者适当性等在内的整体解决方案。针对基金公司，恒生非标资产管理系统可以支持公募投资REITs的项目流程管理。
5月15，蒙草生态2019年度网上业绩说明会周五在全景网举办，公司表示，积极通过项目贷款解决PPP项目融资，公司也将研究通过ABS、REITs等创新金融产品解决融资问题。