“下注”深圳 | 下一个十年，只有它能超过前海
昨天16:16
20年前说决不买填海区的人，和现在看到深港货柜车掉头就走的人，都看不到深圳的未来。
下注未来的关键在于两点，价值提供高度，价格决定成本。放眼整个深圳，这两个指标拉开最大遐想空间的，就是定位深港科技创新合作区的河套地区。
（图源网络）
作为从国家战略层面重点打造的深港合作区，河套地区享受的高定位规划福利，整个粤港澳大湾区也只有2个，另一个就是大名鼎鼎的前海；
作为深圳和香港强强联手的科创成果孵化地，港府对那1平方公里科技园区的期望是一年创造500多亿港元GDP，而号称“最牛街道”的粤海街道，占地20平方公里，2019年公布的GDP数据为2500亿；
形成巨大反差的是，这片被视作能跑出深圳下一个黄金十年的价值高地，却又是这个城市的价格洼地，二手均价仍停留在7.5万/平，几乎被原关外的宝安和光明赶超。
价值低估的理由很简单粗暴，看着对岸的原生态青山绿水，耳畔尽是深港货柜车的轰隆声，美好未来需要一定的想象力。
但是现在，河套地区最后一层伪装正在被揭下——皇岗口岸正式开拆重建，货检转移释放50万平的开发空间。去年年初，香港也宣布计划投资200亿港元，低调开启河套地区的土地填平工作。
毫无疑问，一场巨变即将来临。对于眼下的河套地区来说，狂奔之路已经畅通无阻，乘风破浪指日可待。但固有印象还在影响人们的价值判断，一念之差，将拉开人与人之间一生难以追平的差距。
(河套地区现状 摄于2020年6月)
1
河套地区已经悄悄加速！
6月23日，皇岗口岸低调举办“三开”仪式，即临时旅检场地全面具备开通条件、现口岸旅检区开始拆除、新口岸综合大厦开工。
作为我国第一个，也是目前唯一一个实现24小时深港通关的大型陆路口岸，皇岗口岸被视作“深港科技创新合作区‘一心两翼’规划布局的核心，是联系合作区深港双方园区的重要节点，也是串联广深港澳科技创新走廊的重要枢纽。”
在官方的口径中，皇岗口岸拆除重建就是为了河套地区进入新阶段——释放约50万平方米土地空间建设深港科技创新合作区深方园区，开启“一地两检”为深港创新合作做准备。
（取消货检后，这片区域将全部用来建设深港科创合作区）
不仅是为建设合作区腾挪空间，未来皇岗口岸还将引入地铁7号线、规划20号线，广深中轴城际线、港铁北环支线和穗莞深城际轨道，串联起来整个广深港科技走廊。
作为合作区的核心和枢纽，皇岗口岸拆除重建可以看作是合作区开启全面建设的标志。
（北向穗莞延伸，南向香港拓展，皇岗口岸成为广深港科创走廊的核心和枢纽。图源公开信息）
作为新建设的开端，从皇岗口岸的新规划也能看出深港科创合作区的基调。
公开信息显示，新皇岗口岸的建设标准非常高，总用地面积8.75万平方米，建筑面积超40万平方米，超过其它6个口岸的总和，未来将成为全国最大的、唯一的全天候通关的陆路口岸。
（新口岸设计规划）
虽然相比一片空白的前海来说，河套地区需要做的筹备工作会更多，但2019年粤港澳大湾区规划纲要出台之后，河套地区一直在加速。
2019年年初，香港官方宣布计划投资200亿港元用于落马洲河套地区港深创新及科技园建设，河套A区开始填土工作；
2019年11月，合作区深圳园区首批11个重大项目及周边14个卫星园区和配套项目同时开工建设，总投资超过615亿元；
2020年4月底，官方宣布合作区已经引进了102个科技项目，涉及人工智能、生命健康、材料科学等六大领域；
……
虽然河套地区已经迈入新阶段，但市场仍在惯性思维的影响下，保守估计这片潜力片区的价值。其实对比另一个深港合作区——前海就能明白，河套地区有它无法取代的优势。
2
在深港合作上，它才是真正的示范区
在粤港澳大湾区的规划中，深圳和香港一共有两个合作区，分别侧重金融和科创。
2019年8月，深圳公布的“中共中央国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见”里，前海和河套地区同时被作为“深港合作区”并列提及，两者的地位是一致的，只是分工不同。
“进一步深化前海深港现代服务业合作区改革开放，以制度创新为核心，不断提升对港澳开放水平。”
“加快深港科技创新合作区建设，探索协同开发模式，创新科技管理机制，促进人员、资金、技术和信息等要素高效便捷流动。”
虽然眼下前海明显更胜一筹，但长远来看，承载科创重任的河套地区有更大的深港合作优势。
这个优势分为两部分，一是科创本身，二就是香港和深圳微妙的关系。
科创和金融不同，它不需要太多高大上的甲级写字楼，无法用肉眼识别一块土地的含金量，但见识过粤海街道逆天GDP的人都清楚，科创是真正的金蛋母鸡。
河套地区的定位：这里将成为科技创新跨境合作先行区和综合性国家科学中心的重要阵地，成为粤港澳大湾区打造国际科技创新中心的动力引擎。
2019年，香港创新及科技局局长杨伟雄在“粤港澳媒体湾区行”接受采访时，透露港府对河套地区“这一平方公里的目标是，希望一年能贡献500多亿港元GDP，创造5万个就业机会。”
什么概念？深圳2019年地均GDP为13.48亿元，南山区2019年全区GDP是6103.69亿元，地均GDP30多亿元，而“最牛街道”粤海街道，一平方公里的产值也只有150亿元。
（图源网络）
另外，科创本身是国之重器，但能不能真正做到深港强强联手，还需要一些默契。
现在的深圳和香港就像两个优等生，竞争意识比较强，尤其是香港看着深圳这个快速崛起的后浪，心情难免有些复杂。从前海的状态来看，香港是有所保留的。但河套地区不同，它可以成为真正意义上的“合作区”。
首先，从历史上来看，河套地区本就是起源于“深港合作”。
早年的深圳河弯弯曲曲，通水不畅，遇到雨季洪水来临，深圳口岸就会变成一片洪泽，附近的居民经常用旧门板当交通工作。香港人来往口岸，遇到大雨天，还要付费坐门板，大家都很痛苦，也意识到了深港的唇齿相依。
1997年，深港便合力治理“深圳河”，将弯曲的河道拉直，皇岗－落马洲口岸东侧的一块1平方公里的土地，却也因此被划到了香港一侧。
（河套A区即为被划到香港一侧的土地 图源网络）
因为所有权和管理权不统一，河套地区的开发工作一直没有实质性的进展，直到2017年，深圳和香港签署《关于港深推进落马洲河套地区共同发展的合作备忘录》，河套地区土地所有权归香港，深圳有50%开发权，这才明确了河套地区的定位为“港深创新及科技园”。
虽然是深圳主动让步，带来的却是合作双方的共赢。
香港只有700万人口，却拥有6座国际一流水平的大学，科研基础雄厚。但很可惜，因为土地条件和产业结构限制，香港的诸多科研成果，没能走出实验室，实现产业化转化。
（2019年QS亚洲大学TOP10中，香港占据3席）
对香港而言，这些限制也让他们失去了很多好机会，无奈又惋惜。
以无人机行业巨头大疆为例，这个深圳最著名的企业之一，其实最初诞生地是香港。2006年，汪滔在香港科技大学读研究生时，与其导师李泽湘教授共同创立大疆，但依靠完整的产业链实现发展壮大这一过程，最终还是选择在深圳完成。
相比金融地位的暗暗较劲，河套地区承载的是香港科研价值链的延长，用深圳完备的制造产业链为香港科研成果转化落地提供更多的可能性，双方互取所需，自然一拍即合。
3
河套地区仍然是深圳的价格洼地
为什么要重视香港对河套地区的认可？因为这份认可不仅能够重新定义深圳科创产业，更能将彻底改变河套地区及其辐射片区的未来。
（图片右下角区域即为河套地区规划效果图，可以看到，这片区域未来将由密集的高端产业园覆盖。）
在港府的目标中，河套园区一平方公里的目标就业岗位是5万个，这仅仅是港方园区稳定的人口数量，再加上深方区域的人口数量，园区人才数量预计能够达到15-20万人。
在新皇岗口岸的规划设计中，旅客设计通关流量日常20万人次/日，高峰日30万人次/日；车辆日常2万车次/日，高峰日3万车次/日。从这个设计标准，也可以窥见深港科创合作区未来的人流量规模。
频繁往返深港科创园区的，大多数都是从事科创研发及转化的高精尖人才。而港方园区的周边，并没有充足的生活配套，这部分需求将主要由深方园区的辐射区域来承接。
（深港创新特别合作区建筑规划图）
除此之外，香港的认同+皇岗口岸的便利，也能为整个河套地区带来更丰富的置业需求。
2019年11月，香港发布“惠港16项措施”，港人在粤港澳大湾区买房不再受工作年限、社保等限制，子女读书也能享受本地居民待遇。这一系列措施，被看作是打开了香港居民在内地学习、就业，以及退休后在内地生活的直通车。
很多频繁往返两地的香港人，最理想的居住范围就是口岸附近，尤其是皇岗口岸这样24小时通关的口岸，理所当然将成为港人首选。
随着深港科创合作区的建设逐步落地，这些人口流入将彻底改变区域的人口结构，也必然会拉高片区的整体房价。
令人意外的是，深圳从去年至今经历了数次波动，但河套地区的房价还是相对稳定。
（图源贝壳找房）
贝壳找房显示，皇岗口岸附近的二手房挂牌均价为7.5万/平，而今年最火热的光明区，4月的二手成交价就已经逼近7万/平。
即使不考虑远期的价值，眼下的位于福田区的河套地区，也算得上深圳的价格洼地。
因为园区本身没有新增住宅供应，这些需求还是将主要覆盖皇岗片区、赤尾片区，或者外溢到福田保税区。
这里推荐重点关注三类资产：
（1）附近的地铁+学区房，重点看新房，次新房；
（2）合作区重点规划的轨道沿线，但不要盲目追高；
（3）口岸周边的城市更新项目，例如南华村、赤尾村。
目前片区内的新房项目有两个，深物业金领已于6月底开盘，主推建面65平的小两房。
近期因为福田学位问题，单身公寓这样居住用途，但土地性质不属于住宅用地的项目都会主动标注，规避风险。大家可以根据学位情况和个人需求自行判断。
片区内另一个新房项目就是67层的超高住宅加福华尔登府邸，已经出现在住建局公布的2020年预计入市名单中，考虑年内入市。
这个项目的视野景观非常宽阔，身边已经有不少香港人表示重点关注中。
（67层的加福华尔登）
目前片区供应主力还是二手房，建议大家关注楼龄较新，距离地铁口更近的项目，升值潜力会更高。
除此之外，周边的城市更新项目也是重点关注对象。从去年下半年的南华村，到今年的赤尾村，河套周边的旧改也陆续开拆，未来将为河套地区带来不少的供应量。
到这里有些人可能看明白了，政府的规划都是一环扣一环，河套启动了，周边的旧改也会默默加速，供应和配套都是互相匹配的。
很多时候我们真的没有必要去随大流，盲目追高，看懂官方的出手规律，提前布局价值洼地，才是下注未来的正确操作。
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